大阪・兵庫・西宮の会計事務所長沼・楯谷税務会計事務所

マンションと消費税

マンション建築による消費税の還付を受けるための検討事項

マンション建築による消費税の還付を受けようと思うと問題となってくるのが、その対象物件が｢非課税売上｣（居住用）を中心とした、収益構造となっている場合がほとんどであるということである。そうすると、対象物件単体で考え、通常の事業年度形態での流れに任せているだけでは基本的に、｢還付｣という恩恵にあずかることは難しい。
　そこで、引渡し時期の検討や、事業年度（課税期間）の調整を中心に、他物件の収益も絡ませることにより、その恩恵を最大限に引き出せる可能性を検討する必要がある。
　消費税法は、特に、届出書の提出による課税体系の変更が可能であるため、事前の検討による対策で多くのメリットを受けることも可能である（後手になると逆に、大きなデメリット～損失を受けることとなる）

メリットを受けるために必要なこと
　・対象物件の引渡し事業年度は、課税事業者であること
　・対象物件の引渡し事業年度における、課税売上割合の引上げ
　・還付年度後の納付消費税額の圧縮（期間の短縮・納税額の減少）

届出書の検討
　　届出の時期を検討（確認）する
課税売上割合を高める方法
　　・住宅家賃の敷引金等が入居時に収益として確定しないように敷引きの割合を入居期間により逓減する契約形態をとる
　　・対象物件の引渡し時期の調整
課税期間の検討

　　新たに法人を設立する場合、｢課税事業者選択届出書｣の届出による、課税期間よりも、新設法人（資本金1000万円以上）の特例による課税期間のほうが、短期間で済む場合がある。

(法人設立の場合)
｢設例｣
平成15年2月1日　資本金300万円で設立
平成15年3月上旬　マンション新築取得

第1期

課税事業者選択届出書を平成15年3月31日までに提出
　第1期目より課税事業者となる
　本則課税で一括比例方式により消費税を計算
（注）課税期間ができるだけ短くなるように法人決算日の検討
（注）課税売上割合が高くなるような検討
簡易課税選択届出書を平成15年3月31日までに提出
　第2期・第3期は簡易課税で消費税を計算
非課税売上が大きくなるため簡易課税が有利となる

第3期

課税事業者選択不適用届出書を平成17年3月31日までに提出
②課税事業者に引続きなる場合の免税事業者にするかの検討
　課税売上に対応するものの一部譲渡
（例）駐車場を法人から個人に売却

（個人・既存法人の場合）
｢設例｣
平成15年10月上旬　マンション新築取得
法人決算日12月決算（現在は免税事業者の場合）

課税事業者選択届出書・課税期間特例選択届出書を平成15年9月30日までに提出
　平成15年10月1日から課税事業者となる
　本則課税で一括比例方式により消費税を計算
（注）課税売上割合が高くなるような検討

簡易課税選択届出書を平成15年12月31日までに提出
　平成16年1月1日以降の課税期間から簡易課税で消費税を計算。非課税売上が大きくなるため簡易課税が有利となる

課税事業者選択不適用届出書を平成17年9月30日までに提出





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