不動産の物納が成功する場合 物納が成功するかしないかは、本人の意思、申請書がすべてで (1) 物納を必要とする理由 (2) 相続財産の内容 (3) 遺産分割の仕方 これらの相関関係によるところが大きく、事前の対策も難しく、相続時の対応が大事です。 　 (1) 物納に充てることができる財産とは 　物納に充てることができる財産とは、相続等により取得した一定の相続財産に限られています。従って、相続人が以前から所有していたような財産（いわゆる相続人固有の財産）を物納に充てることはできません。 　 (2) 物納（収納）財産の優先順位 ・ 第１順位 ・・・・ 国債及び地方債、不動産（土地、建物）及び船舶 ・ 第２順位 ・・・・ 株式等の有価証券 ・ 第３順位 ・・・・ 動産 　原則として上記の順位に従って物納申請する必要があります。 　 　後順位の財産を物納する場合には、先順位の財産を物納に充てることのできない特別の事情がある場合に限られます。　 (3) 物納劣後財産（相令19） 　物納劣後財産（物納財産ではあるが他の財産に対して物納の順位が後れるもの）を物納に充てることができるのは、税務署長が特別の事情があると認める場合を除き、物納財産のうち物納劣後財産に該当しないものに適当な価額のものがない場合に限られています。 (4) 物納できない財産（管理処分不適格財産）（相令18、相規21) 管理処分不適格財産は、物納することができません。 (5) 物納物件の変更が求められる場合は次の場合です 　 　現金、預金、有価証券等、納税、収納しやすい財産を相続している場合、物納予定地の物納はこれらのものに変更を求められるでしょう。 　なお、小規模宅地の評価減（５０％又は８０％）を適用した物件等は、物納物件へ変更を求められるような事はないでしょう。（入居者等があり扱いにくいので） 　 (6) 管理処分不適格財産（キズ物）を条件整備して行う物納　 ・管理処分不適格財産（キズ物）も死亡時より申告納付までに条件を整備し、物納（収納）物件として申請する事もできます。 　 　　　　　　貸宅地を ………→ 更地に 　　　　　　貸家建付地を …→ 更地に 　　　　　　キズ物を………→ きれいな物へ　 ・死亡日後、条件整備すれば、相続税の評価額、申告額は変更にはなりませんが、納税のための収納額は変更（増額）になります。 　 (7) 物納の条件整備の費用の取り扱い　 ・相続（死亡）までの整備費用は、被相続人の財産の減少になるが、 ・死亡後の整備費用は、被相続人の財産の減少及び相続税、その他の税金に於いて何ら考慮されない。　 (8)物納する為の条件整備はいつやるべきか　 ・相続までに被相続人が条件整備しておくと、その費用は被相続人の財産（現金等）の減少になるので、相続までにしておくと良い。 ・ただし、死亡までに条件整備した事によって、当該財産の評価額が割高になり、相続税が多くなる事もあります。 しかし、評価額の増額が条件整備の費用を上回っても、評価額ＵＰ額のすべてが税金になるわけではないので、相続までにしておくべきでしょう。（評価額ＵＰ額が条件整備の費用を大幅に越える場合はこの限りではない） ・物納対象物件にしたい物なら、死亡日までにしておいた方が良いのではないでしょうか。 ・勿論、死亡日後、申告納税までに、或いは申告後すみやかに条件を整備し、物納を成功させる事も考えられます。（この場合、条件整備の費用は税務上、考慮されません）　 (9)次のものは物納できないので残しておける（物納物件として変更を求められない） ・ 質権、抵当権、担保権のついているもの ・ 共有財産 (イ) 共有物分割（分筆分割して所有）ができないようなもの (ロ) 共有者が、物納（収納）する必要のない場 ・ 当該物件の一部が、同族法人又は相続税のいらない他の人の所有になっている、遺産分割で所有になるもの。 ・ その他の上記(4)の管理処分不適格財産（キズ物）で、又、それらのキズは条件整備できない状況になっているもの。 ・ 物納が可能な財産は、当該相続で取得した財産だけなので、物納したくない財産は事前に次の処理をしておく。 (イ) 一次相続（例えば父）の段階で一部の相続を受け、二次相続（例えば母）の時点で残りの相続を受けている。 (10)不動産を物納する場合の優先順位 ・不動産を物納する場合、物納適格用件（国が管理又は処分するのに適格な財産）を満たす不動産であれば物納できます。 ・更地と貸地を相続した場合、どの財産を物納するかの選択権は相続人にあります。税務署から更地の物納の奨励を受けることはありません。 ・複数ある貸地の物納は、将来高い収益の見込めないものの順に、申請すればいいでしょう。　 (11)次の場合は、物納は難しい　 ・現金、預貯金、有価証券を相続により取得した場合で、これらが納税額以上ある場合。 なお、 これらの場合 (イ) これらのものを申告、納付時期までに使い込んでいる場合 (ロ) 強力なやむを得ない理由による、これらの財産の使用予定があると、物納も可能です。 ・相続人が、現金納付又は延納による納税をするのに充分な経済力がある場合 　（経済力があっても、既に資金の使途、予定があれば、物納が認められるので、資金計画を作成し、納得させると良い）　 ・相続により取得した財産の収益等によって、延納による納付を可能にするのに充分な収益力がある場合
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