1. 土地の利用状況（利用区分）を分ける方法

2. 遺産分割時に相続人が土地を分割して相続する方法 　

1. 土地の評価 → 評価単位について

1. 相続時点の相続財産である土地の評価は、相続時点の地目、利用状況、利用区分ごとに評価しま す。
2. 土地、宅地の評価単位（財産評価基本通達より）

1. 土地の評価 → 地目別に評価
   土地の評価額は、次に掲げる地目の別に評価する。ただし、一体として利用されている一団 の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からな るものとして、その一団の土地ごとに評価するものとする。
   注：地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則（平成17年2月25日付民二第456号法務省民事局長通達）第68条及び第69条に準じて行う。
   　
2. 宅地の評価単位 → 利用の単位（区分）ごとに評価
   宅地は、1画地の宅地 （利用の単位となっている1区画の宅地をいう。以下同じ。）を評価単位とする。土地の上に存ずる権利についても同様とする。（平11課評2-12外追加。平16課評2-7外改正）

3. 遺産分割により取得した宅地について
   相続、遺贈又は贈与により取得した宅地については、原則としてその取得した宅地ごとに、且つ 利用単位ごとに評価します。

（注）評価単位の基本的な考え方
１ ：宅地の価額は、1画地の宅地ごとに評価します。
「1画地の宅地」とは利用の単位となっている1区画の宅地のことを示します。

２：すなわち、宅地は土地台帳に登録されている1筆単位とか所有者単位で評価するので はなく、利用単位ごと評価します。
例えば、甲の所有している一つの宅地が、数筆に分かれていても、その全部を自己の居住用に使用している場合等であれば、1筆ごとに評価するのではなく、その数筆の宅地を1画地として評価します。
また、乙の所有している1筆の宅地を、その半分は自分が使用し、他の半分を丙に貸 している場合には、それぞれ利用状況が異なりますので、その利用区分ごとに評価することになります。

３：「利用の単位」の判定に際しては、原則として、

(1)自己（所有者）の自由な使用収益権が得られるか
(2) 何らかの権利の目的となっている宅地で所有の自由な使用収益権に制約が付されているかによって判定することとなります。また、・の場合には更にその制約の対象となる単位ごとに区分して評価することが必要となります。
（3）遺産分割により取得した宅地について
相続、遺贈又は贈与により取得した宅地については、原則としてその取得した宅地ごとに、且つ 利用単位ごとに評価します。

４：地目、利用状況により評価単位を分けようとする場合、その区分毎に境界が明らかか、ブロック、塀等の設置がなされているかも判断材料になるでしょう。

５：利用状況は登記簿上の地目によるとは限らず、現況により判断します。

尚、登記簿上の地目とも対比されるので、現況についての証拠書類、写真等もあった方がよいでしょう。

2. 評価単位

3. 土地の評価減を目的としたもの

1. 土地の利用より、収益を上げることを計画し、その結果、土地の上に発生する貸宅地、定期借地 権付宅地、貸家建付地等の土地の上に存する権利としての土地の「評価減率」が活用でき、土地の評価 が下がるものです。

4. 評価単位を分けることを目的としたもの

5. 実例1

〔無対策の場合〕	〔利用状況を二つに分けた場合〕
普通商業地区	普通商業地区
（200万円＋150万円×0.08） ×300�u ＝ 6億3,600万円 側方路線影響加算率 （角地の場合の加算率です）	●Ａの土地 （200万円＋150万円×0.08）×50�u 　　＝ 1億600万円 ●Ｂの土地 150万円×250�u 　　＝ 3億7,500万円 ●合計1億600万円＋3億7,500万円 　　＝ 4億8,100万円
無対策の場合の評価額 利用状況を二つに分けた場合 評価が引下げられた額	…6億3,600万円 …4億8,100万円 …1億5,500万円

6. 相続するときの遺産分割時、土地を分割して取得することにより、相続財産の総額を下げることができます。

1. ここまでの説明で概ね分かっていただけたと思うが、ある一つの土地を一人の相続人に相続させるよりも、各相続人に土地を分筆して相続させた場合、分筆された土地ごとに評価額が算出されるため評価額が減少する場合があります。特に土地がある程度の広さを持っていたり、二つ以上の道路に接しているような場合に効果があり、分筆後のそれぞれの土地は奥行きや間口距離、角地かどうかなどにより評価が変わってきます。

2. 分割して相続し、取得者を変えることにより、評価単位を変え評価を下げる方法は
   　　・ 生前に於ける分割贈与又は分割による譲渡
   　　・ 相続時に於ける遺産分割にも活用できます。

7. 事例2

＜対策＞		＜活用ポイント＞		＜土地の相続評価額＞
無対策の場合の1000m²		現状のまま		約6億5,800万円
次のように分割相続
土地を分割して相続		側方路線にしか面しない区画は評価がダウンする		約5億4,900万円
無対策の場合の評価・・・・・・・・・・・・・・・・ 約6億5,800万円 土地を分割して相続した場合の評価・・・・・約5億4,900万円 評価が引き下げられた額　　　 　　　　　　　1億 900万円

8. 実例３

1. 遺産分割により、各相続人間でその土地を分筆してそれぞれ相続取得した場合には、その取得された土地ごとに評価することができます。
   その土地がある程度広い土地や2以上の道路に接している場合などは、分筆される前の土地の評価額と分筆後の個々の土地の評価は、奥行・間口距離の関係や角地や表面と裏面に道路が接しているかどうかなどにより、異なる場合があり ます。
2. したがって、この評価の仕方を頭に入れて遺産分割を行うことも相続税の節税を行うテクニックかと思われます。
   　　　 次のケースは、遺産分割の仕方により土地の評価が大きく変わる可能性がある事例です。
   　　　　　　　　　　　　

		※ＡＢは相続人
＜相 続 時＞		＜遺 産 分 割＞
	ケース１ ２筆に分筆	評価高い　　　　　　評価低い　　　　　　　注　評価低い 　　（全体評価）　　　　（AB個々に評価）　　（AB個々に評価）
	ケース２ ４筆に分筆	評価高い　　　　　　　　評価低い　　　　　　評価低い 　A1A2一体評価　　　　A1A2一体評価　　　A1A2B1B2 　B1B2一体評価　　　　B1B2一体評価　　　個々に評価

3. 土地の広さによっても、評価額の差は違ってきますが、ケース1、ケース2のいずれかの場合も相続の仕方によって評価額は異なってくるはずです。
   但し、その分筆前の仕方が、道路に接しない無道路地、間口が極端に狭い土地を作り出すなど不合理な分筆をした場合は、分筆前の全体で評価しなければなりません。
   注：上記の場合の分筆は、被相続人の名義のまま行い、分筆登記終了後に相続人の名義にする相続登記を行うことになりますが、この分筆登記の順番を逆にすると贈与税の問題が生ず ることもありますので気をつける必要があります。

9. 不合理な分割が行なわれた場合の評価単位

※ 分割・は整形地であるが間口が狭く奥行きが長大となってしまい、分割・よりもかえって資産価値が劣ると考えられます。
３．不合理分割に関する取扱いは、親族間のみならず、親族とその同族会社や同族会社間でこのような不合理分割が行なわれた場合にもその適用があります。

10. 実例４

11. 実例５

1. 宅地の評価で、その宅地が角地の、いわゆる側方路線に接する土地は、宅地の評価では、影響加算がされるのは周知のとおり。
   さて、図のような側方路線に接する宅地のケースを考えてみましょう。
   正面路線と側面路線に位置する宅地となっていますが、その正面路線側に面する土地の一部を青空駐車場として賃貸しているものだ。この青空駐車場ですが、一般的に賃貸借契約上で特別な施設が設けられておらず、単に自動車の駐車場となっている場合には、借地権は発生しないこととなります。つまり、この青空駐車場は、地目は雑種地となり、自用地評価が行われるわけです。
   
2. このため、図の土地の評価では、自宅部分も自用地評価となるため、全体を一団の土地として評価しなければなりません。ということは、側方路線に接する宅地に該当するため、影響加算に より評価も大きくなってしまう。こう考える方が多いのではないでしょうか。
   
3. ところが、このケースは自宅部分と青空駐車場とに区分して評価することが可能なのです。全体が自用地となるのに「なぜ？」という疑問の声が聴こえてきそうですが、土地の評価では、基本的に使用区分にかかわらず、地目（利用状況）に応じて、それぞれを評価することになる状況。つまり、図のケースは自宅と青空駐車場とでは、宅地と雑種地に区分できるため、二つ に分けて評価がＯＫとなります。
4. そのため、自宅部分は、一路線、それも低額の路線価の方だけに面することになり、加えて土地の形が長方形となるため、奥行価格補正率、奥行長大補正率が適用されます。 そして、角地に面している青空駐車場でも、奥行価格補正率が適用でき、評価減になります。

5. 逆に角地などの評価が高くなりそうな宅地では、この青空駐車場の活用で節税ができることとなります。青空駐車場は、造成費も安価で、加えて権利金関係が生じず、契約解消も比較的容易。 利用者も特定の者に限られてくるため、地主は比較的安心して活用できるというメリットがあります。角地のうち、路線価の高い正面路線価に当たる箇所に駐車場を設置することにより、より 大きな節税ができることになります。
6. とはいえ、評価の時点だけで青空駐車場としているにすぎない場合などの駆込み的な処置では事実認定で区分評価は否認され、自宅と一体評価となりましょう。実際には確定申告を一度経ていれば、継続性が認められるようです。また、自宅と駐車場部分の間にも塀や生垣などで明確な線引きを行ない、駐車場部分を自宅用地として使用していない点を主張することも有効となりましょう。こうした評価減、節税対策は、側方路線宅地のみならず、一方、ニ方・路線宅地でも応用ができることから、確認は忘れないようにしたいものです。

12. 駐車場を中心とした評価単位について

13. Ｑ＆Ａ

（現　状）	（対策後）
普通商業地区	普通商業地区
(1) 現状の土地の相続税評価額 正面路線価裏路線価ニ方路線影響加算率 ｛ 50万円 ＋（ 20万円 ×　 0.03　 ）｝　　　　　　×　400�u ＝ 20,240万円 (2)対策後の土地の相続税評価額 青空駐車場路線価　　貸家路線価　　　　　　　減額割合 （ 50万円 ×100�u）＋｛ 20万円 × 300�u×（1− 0.2 ）｝＝ 9,800万円